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2019中國百城建筑新地標研究報告

當前,隨著我國房地產市場發展“新時代”的到來,由于不同的城市、不同業態、不同項目因地理位置、調控政策、城市發展規劃以及資源稟賦各異等多方面因素影響,市場表現持續分化。在此過程中,客戶對地標建筑的關注點,不僅僅局限于建筑外觀、建筑高度等外在特征,地標建筑的創新服務以及創新技術等要素也逐漸成為客戶關注的焦點。

為客觀反映當前中國城市建筑的整體發展水平,凸顯百城建筑新地標的視覺價值、功能特征與文化內涵,推動中國建筑向國際化、多元化、綠色化方向發展。自2004年開始,中指研究院、中國房地產指數系統開展“中國建筑新地標研究”引起國內外社會各界的廣泛關注,相關研究成果成為評判我國建筑整體狀況與發展水平的重要依據。2019年,中指研究院、中國房地產指數系統在總結過去15年“中國建筑新地標”研究經驗的基礎上,結合中國房地產指數系統百城價格指數研究成果,進一步完善了研究方法體系,通過分析項目在“功能性”、“標識性”兩個方面的表現,全面凸顯百城建筑新地標的功能特征、文化內涵和收益水平,繼續加大對地標建筑內部服務、創新技術等內涵因素的分析,最終形成“2019中國百城建筑新地標”研究成果。

在2019中國百城建筑新地標研究中,研究組從建筑規模、市場表現、技術創新、服務功能、顯性標識、隱性標識對樣本項目進行評價,將六項指標中的得分按照一定的權重值(權重來自于六項得分的“方差-協方差分析”)進行加總,最終評價得出“2019中國百城建筑新地標”。

2019中國百城建筑新地標研究報告                         

區位分布

珠三角為新地標樣本項目最集中的區域,二線城市新地標項目數量占據絕對優勢

受國家政策導向以及經濟發展水平等因素影響,2019中國百城建筑新地標樣本中,珠三角地區繼續為新地標樣本項目最為集中的區域,長三角、環渤海、珠三角以及西北地區樣本項目數量占比略有下降,中部以及西南地區新地標布局加速。2019中國百城建筑新地標樣本項目主要集中在珠三角、長三角和環渤海地區,三大區域新地標樣本項目合計占比為54.6%,較2018年下降8個百分點。

圖:2019中國百城建筑新地標樣本項目總體分布情況

2019中國百城建筑新地標研究報告

從城市類別來看,二線城市新地標項目數量持續占據絕對優勢。二線城市新地標樣本項目占比為48.2%,較去年下降約9.7個百分點;三四線城市較去年大幅提升15個百分點至43.5%;一線城市占比降至8.3%,較2018年下降5.3個百分點。

圖:2019中國百城建筑新地標樣本項目區域分布情況

2019中國百城建筑新地標研究報告

建筑新地標樣本項目分布主要集中在城市新興區,次級中心區以及城市新興區占比繼續得到提升。2019中國百城建筑新地標樣本項目分布在城市中心區、次級中心區以及城市新興區的占比分別為31.3%、27.4%和34.6%,城市中心區占比較2018年下降7個百分點,而次級中心區以及城市新興區占比分別提升6.2個百分點和3.3個百分點;其他區域的占比為6.7%,較去年下降2.5個百分點。

圖:2019中國百城建筑新地標樣本項目區位分布情況

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發展特征

業態組合更趨合理,綠色建筑規?;l展

1、地標建筑規模持續下降,平均高度較去年小幅提升,業態組合更趨合理

(1)百萬平方米以上項目占比小幅提升,平均建筑規模持續下降

調查顯示,2019中國百城建筑新地標樣本平均建筑規模為63.4萬㎡,較2018年下降1.0萬㎡。究其原因,隨著我國新型城鎮化穩步推進,受限于日益稀缺的土地資源,大體量的地塊出讓越來越少,導致新地標建筑面積呈現出小幅下降趨勢。

圖:2015-2019年中國百城建筑新地標樣本項目平均建筑面積及同比增速

2019中國百城建筑新地標研究報告

具體來看,建筑規模在100萬㎡以上的新地標建筑樣本項目占比小幅提升,較2018年占比提升0.1個百分點至13.4%。不足百萬平方米的新地標建筑樣本項目中,10-40萬㎡的項目占比仍保持最高,較去年小幅提升2.3個百分點至55.1%;40-70萬㎡的項目占比小幅下降,較去年下降1個百分點至19.7%;70-100萬㎡的新地標樣本項目占比與去年持平。

圖:2015-2019年中國百城建筑新地標樣本項目建筑規模分布

2019中國百城建筑新地標研究報告

(2)300米以上項目占比大幅增加,新地標建筑平均高度持續提升

調查顯示,2019中國百城建筑新地標樣本項目平均高度為231.2米,較2018年提升1.6米。具體來看,300米以上的樣本項目占比較去年大幅提升6.9個百分點至32.1%;200-300米樣本項目占比下降3.3個百分點至24.5%;100-200米新地標樣本項目占比較去年下降5.8個百分點至29.2%;100米以下樣本項目占比提升2.2個百分點至14.2%。

圖:2015-2019年中國百城建筑新地標樣本項目建筑高度分布

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(3)平均容積率小幅提升,綠色生態項目穩步提升

平均容積率小幅提升。調查顯示,2019中國百城建筑新地標樣本項目平均容積率為3.8,較2018年提升0.1,低容積率發展趨勢未改。一方面,隨著城市土地資源的日益緊缺,導致項目容積率持續走高;另一方面,由于客戶對美好的生活環境以及舒適的辦公環境的追求,較低容積率以及高舒適度的項目依舊受到市場青睞。

綠化率穩步提升。調查顯示,2019年新地標樣本項目平均綠化率為38.1%,較去年提升0.3個百分點,綠化率為五年來最高值。這主要是因為,隨著客戶對美好人居以及辦公環境的追求,綠化率逐漸成為衡量項目品質的重要標準。企業更加注重項目環境的打造,提升居住以及辦公品質,持續完善城市人居環境。

圖:2015-2019年中國百城建筑新地標樣本項目平均容積率和綠化率情況

2019中國百城建筑新地標研究報告

(4)項目業態更趨合理,建筑功能更加完善

近年來,隨著居民生活方式以及消費習慣的改變,種類單一的物業形態難以滿足客戶越來越豐富多樣的生活、辦公需求。企業通過深挖消費者訴求,不斷豐富和完善項目業態,其憑著豐富細分的業態吸引了眾多的消費者,這在一定程度上提升了居民的生活、辦公便利度。調查顯示,2019中國百城建筑新地標樣本中,具有多業態組合功能的項目占比高達88.8%,較去年小幅提升0.9個百分點。具體來看,具備兩種、三種、四種物業形態的項目占比分別為19.1%、42.5%、18.3%。與去年對比來看,具備兩種及四種功能的新地標樣本占比均出現小幅下降

圖:2019年建筑新地標樣本項目物業形態種類占比

2019中國百城建筑新地標研究報告

毛坯占比小幅提升。調查顯示,2019中國百城建筑新地標樣本項目的毛坯占比小幅提升,較去年提升1.1個百分點至49.2%,這主要是因為隨著客戶生活水平的提高,其裝修理念也在不斷優化,個性化的裝修環境依舊為客戶所追捧;簡單裝修項目小幅提升1.6個百分點至6.4%;精裝修項目小幅下降,較2018年下降2.7個百分點至44.4%,新地標樣本項目裝修占比小幅下降。從裝修項目占比來看,新地標樣本裝修占比達50.8%,仍占據絕對優勢。

圖:2019中國百城建筑新地標樣本項目裝修情況

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2、綠色建筑規?;l展,智能建筑推動高質量發展

(1)節能環保等新技術貫穿建造運營全流程,重視綠色建筑的建設和改造

隨著建筑產業持續轉型升級,低碳環保、宜居健康、節約高效等概念已深入人心,節能環保等新技術大量應用于建筑的設計、施工直至運營使用的全周期。此外,國家和地方對綠色建筑持續支持,各項指標標準加速落地,綠色建筑評價體系進一步完善,建筑能耗持續降低。

在建設過程中,低碳、環保的創新產品和技術手段得到越來越廣泛的運用,在節能的同時,施工效率和工程質量不斷提升。據調查,新地標建筑積極落實生態、環保的建筑理念,重視綠色新技術在建筑工程中的應用。

在運營過程中,已落成的建筑積極進行節能改造,降低能耗、減少排放,提升能源使用效率。未來,隨著綠色城市建設的不斷推進,節能低排放技術將得到更廣泛運用,對已建成建筑節能改造的相關產業鏈有望得到進一步發展,助力綠色建筑、綠色城市的規?;M程。

總體上,綠色建筑評價體系進一步完善,綠色建筑規?;l展。雖然各地在綠色建筑規?;l展過程中取得較多成績,但綠色建筑仍存在運營效果達不到預期、運營管理水平低、盲目追求技術堆砌等問題,綠色建筑發展仍有較大潛力待挖掘。

(2)創新技術廣泛運用,建筑更趨智能化

隨著建筑與智能化技術結合越來越緊密,智能建筑為住戶提供了一個高效、舒適、便利的人性化建筑環境。智能建筑能夠通過對建筑設備和建筑環境進行智能化的運行和控制,實現智能化綜合運行功能。

智能建筑、智慧社區關注度逐年提升,智能化軟、硬件設施逐漸成為地標建筑的“標配”。智能建筑方面,2019年3月,住建部發布《智能建筑工程質量檢測標準》,標準的出臺有助于加強智能建筑工程管理,規范工程質量檢驗檢測,推動智能建筑工程質量提升。調查顯示,越來越多新地標項目采用數字化、智能化系統進行管理和服務。

智慧社區方面,發改委在2018年提出綠色智慧社區建設要求,將實現數字化、網絡化、智能化、互動化、協同化,讓社區居民的生活更安全、便捷、舒適和愉快。此外,住建部正在編制綠色智慧社區標準體系,既包括綠色智慧社區的評價標準,也包含了基礎單元模型標準、長租公寓的標準以及物聯網部分終端的標準。

地標建筑趨勢探索

服務國家戰略,地標建筑持續提升城市形象

1、國家層面:國家戰略提速,地標建筑有望加速涌現

都市圈戰略成為區域新的增長極,地標建筑有望加速涌現。調查顯示,在2019中國百城建筑新地標樣本項目中,都市圈內的新地標建筑數量較去年明顯增多。這主要是因為隨著國家戰略加速推進,企業區域布局更加明確,這些區域不斷涌現出地標性建筑。

“粵港澳大灣區”、“長三角一體化”等國家戰略提速,地標建筑承載新功能。近年來,隨著我國國家戰略的加速推進,區域經濟活力不斷被激活,粵港澳大灣區、長三角地區等成為我國經濟增長的重要引擎。地標建筑的建設有助于進一步優化區域產業格局,激活經濟發展活力,彰顯區域發展內涵。

2、城市層面:人口持續涌入,地標建筑展現城市魅力

圖:2017年中國城市城區人口超100萬人分布情況

2019中國百城建筑新地標研究報告

注:氣泡越大,代表該城市城區人口越多。

資料來源:《2017城鄉建設統計年鑒》,中指研究院綜合整理

落戶政策進一步放寬,城市活力不斷被激發。隨著我國經濟的不斷發展,戶籍制度越來越成為限制城市發展的壁壘。4月8日,國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,提出繼續加大戶籍制度改革力度,城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制,城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。未來,隨著落戶政策的放開,將一定程度上提升城市人力資源質量,為當地轉型發展和產業升級提供有力支撐,為這些城市加快發展帶來新的活力,這也將激發更多的就業需求。地標建筑作為展現一個城市發展水平的名片,將不斷推動城市產業升級以及人口聚集,持續提升城市活力。

3、企業層面:科技賦能地標建筑,不斷豐富服務內涵

科技賦能,不斷提升地標建筑形象。隨著智慧城市的不斷推進,越來越多的企業主動轉變思路,積極聯手華為、IBM、騰訊等全球領先企業,借助創新技術,緊緊圍繞創新的生活方式,不斷推動地標建筑向智能化之路發展,持續提升地標建筑“高度”。例如,地標建筑引進智能環境監測系統,其可以對辦公室內的溫度、濕度、光照以及空氣質量進行監測,實時反饋監測結果,聯動開啟環境控制設備,調節至理想狀態,以達到一個舒適健康的辦公環境,讓員工能在一個健康清爽的環境中工作。而未來隨著5G、物聯網等技術的大面積應用,這將為智能化建筑建設提供強有力的支持,不斷豐富建筑功能,提升客戶的體驗效果。

客戶思維,深化服務內涵。近年來,隨著我國經濟從高速增長向高質量發展階段邁進,開發商不斷轉變思路,越來越注重項目運營服務內涵。地標建筑作為匯集人才、資金、技術等的承載平臺,其不僅因外觀獨具特色而備受關注,更是積極豐富物業服務內涵,提升自身價值。企業在進行項目運營時,積極轉變運營服務思維,從客戶實際需求出發,注重人文關懷,提高用戶的情感歸屬。如,企業適時安排專題講座、文化沙龍等幫助用戶在實現自我提升的同時,拓寬社交范圍。此外,企業積極借助大數據等先進技術,圍繞入駐企業的發展需求以及用戶的個性化需求,不斷豐富服務體系,增強客戶粘聚性。

2019中國百城建筑新地標研究成果

(1)2019中國建筑新地標

地標建筑作為展現城市形象的窗口,其不僅是建筑科技、工程發展階段性成果的體現,更是展現城市經濟活力的重要平臺。隨著城市不斷發展,地標建筑也不斷刷新城市建筑高度,持續引領城市產業轉型升級。

2019中國百城建筑新地標研究報告

(2) 2019中國綜合體新地標

區別于建筑新地標,綜合體新地標擁有多元化的業態功能,商業優勢顯著。其在塑造和提升城市形象、促進資源集聚、推動城市和區域產業發展、提升區域經濟活力等方面起著舉足輕重的作用?!?019中國綜合體新地標”從建筑規模、硬件設施、管理服務、新材料及新技術應用等方面均體現了前沿城市的經濟發展理念以及商業運營管理水平。

2019中國百城建筑新地標研究報告

(3) 2019中國百城建筑新地標

隨著我國城鎮化進程穩步推進,國內經濟穩步向高質量發展階段邁進?!?019中國百城建筑新地標”作為承載城市經濟文化生活的重要平臺和推動城市全面發展的重要節點,不僅在外觀、規模、材料、技術等方面得到進一步提升,配套設施也更加豐富,服務功能智能化發展,項目品質全面升級。

2019中國百城建筑新地標研究報告

結語

未來,隨著我國產業轉型升級的不斷深化,經濟發展質量持續得到改善。地標建筑作為展現城市經濟活力的載體,不僅在外觀形象上有著高要求,更在創新技術應用、服務功能持續升級等方面提出了更高的要求。

地標建筑作為展示城市綜合實力的窗口,其不斷引進新技術、新方法,為客戶打造出更舒適的城市辦公、生活空間,滿足客戶日益增長的生活需求。未來,隨著客戶生活、辦公方式的不斷改變,地標建筑將朝向更加精細化、人性化方向發展。


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